Köpa bostadsrätt - vad tänka på?

Jag som ekonominörd hamnar ofta i olika former av ekonomiska diskussioner, vilket jag tycker är otroligt stimulerande. Fast det är en sak som återkommer lite då och då. Hand upp alla som hört följande mening:

"Jag har köpt en ny lägenhet och hyran är riktigt låg."

Fel, fel fel, som Brasse hade sagt (du som är född efter 1985 kan googla "Fem myror är fler än fyra elefanter"...)

För det första. Det är ingen lägenhet som köpts utan det är nyttjanderätten till en lägenhet i en ekonomisk förening som köpts. För det andra är det avgift som betalas. Hyra betalas för hyresrätter. Ok, det går att betala hyra för parkering, garage eller förråd i en bostadsrättsförening.

Vi tar det från början. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening där medlemmarna har nyttjanderätten till sina lägenheter. Varje medlem har ett andelstal i föreningen, vilket styr hur hög avgiften är. Andelstalet baseras på en mängd faktorer som tex yta, var i huset som lägenheten är belägen, antalet badrum mm. Det som köps och säljs är alltså själva nyttjanderätten till lägenheten.

Varje år hålls en årsstämma, oftast på vårkanten i april-maj, där det ska beslutas en rad saker. Det ska väljas styrelsemedlemmar, revisor och valberedning. Resultat- och balansräkning ska fastställas och det ska avgöras om styrelsen får ansvarsfrihet. Viktigt också att på årsstämman bestämma arvodet till styrelsen och revisorn. En styrelse får ALDRIG arvodera sig själva. Dock har årsstämman ingenting att säga om hur avgifterna ska se ut – det är en löpande förvaltningsfråga och hanteras av styrelsen. Däremot ska det beslutas om större förändringar som stambyte, nybyggnad av garage etc. Den styrelse som sätter upp punkten Övrigt på dagordningen får skylla sig själva….

När man då ska ”köpa en lägenhet” vad är det då att tänka på? Först handlar det ju att bestämma storlek på lägenheten, område att bo i och eventuellt läge i huset. Detta är individuella saker att förhålla sig till. Jag tänkte fortsätta på det ekonomiska och tekniska området.

Först och främst ska mäklaren tillhandahålla den senaste årsredovisningen. Denna är väldigt viktig! Nedan är några av de frågor som du ska ställa dig och söka svaren på: hur ser underhållsplanen ut och avsättningar till densamma? Hur ser styrelsen på kommande underhållsbehov? Hur stora är lånen och hur mycket amorteras? Hur är sammansättningen av lånen? Hur ser balansräkningen ut i övrigt? Hur är avgiftsutvecklingen? Hur många medlemmar finns i föreningen?

Underhållsplanen innefattar ALLT underhåll som ska göras de kommande (vanligtvis) 20 åren. Här innefattas tak, stammar, el, tvättstugor, fasad mm. Denna totalkostnad för allt underhåll delas på 20 år och ger då det årliga avsättningsbehovet till underhållsfonden, som en bostadsrättsförening är skyldig att göra. I praktiken handlar det om att föra om fritt eget kapital till bundet eget kapital för att säkra kommande underhåll. Underhållsplanen tillsammans med styrelsens syn ger dig en vägledning om hur framtida kostnader ser ut.

Föreningen har förmodligen banklån som det löper ränta på och som ska amorteras. Är det en skicklig styrelse ser du det på lånens sammansättning på löptid och räntesats. Har föreningen ett bra kassaflöde bör det också synas genom att lånen amorteras. Lånens storlek och ränta har också en stor påverkan på avgiftens utveckling. Balansräkningen i övrigt kan också avslöja hur mycket som finns avsatt till underhållsfonden och hur avskrivningarna ser ut. Det är väldigt vanligt med progressiva avskrivningsplaner, ibland så aggressiva att 50 % skrivs av under de sista 7-8 åren i en 50-årig plan. Numera är revisorerna mer hårda och tittar på hur "riktiga" fastighetsbolag hanterar sina avskrivningar och godkänner inte progressiva planer.

Jag tycker även avgiftsutvecklingen är intressant. Det är inget självändamål att hålla samma avgift över tiden och strunta i underhållet. Det skadar bara föreningen på sikt. En stabil förening bör ha en jämn avgiftsutveckling. Gärna 1-2 % årligen.

Antalet medlemmar och föreningens sammansättning påverkar också. En förening med fler medlemmar är mindre sårbar för om någon struntar i att betala avgiften eller om något behöver lagas och betalas akut. En förening bestående av radhus eller fristående marklägenheter tenderar att få högre kostnader eftersom det är större underhållsbehov än i ett flerfamiljshus som delar tak och fasad.

Slutligen är det bra att räkna på kassaflödet som vanligen saknas i en årsredovisning för en bostadsrättsförening. En enkel uppställning är som följer:

Årets resultat + amortering – avskrivning = kassaflöde

Överkurs: i en budget måste också planerad avsättning till underhållsfond dras bort för att få fram kassaflödet. Det görs inte i årsredovisningen eftersom där visas den verkliga kostnaden som då också är en del av årets resultat.

Det blev ett långt inlägg, men kanske kunde jag tillföra någon tanke inför ett eventuellt köp?